수익형 부동산은 공실만 나도 수익률이 무너집니다.
단순 수익률 6%짜리 오피스텔도, 공실이 2개월만 생기면 체감 수익률은 4%대로 떨어져요.
그래서 투자할 때는 ‘얼마 벌 수 있냐’보다 ‘안 비울 수 있냐’가 훨씬 중요합니다.
✅ 공실을 피하는 5가지 입지 조건
역세권
– 도보 5분 이내에 지하철/버스가 있으면 월세가 꾸준해요.
– 특히 출퇴근 편한 2호선, 9호선, GTX 예정역 인근이 좋습니다.
1인 가구 밀집 지역
– 대학가, 산업단지, 오피스 밀집 지역 근처는 고정 수요가 있어요.
– 예: 구로디지털단지, 분당 판교, 수도권 대학 인근
생활 인프라
– 편의점, 마트, 병원, 카페 등 도보 생활권 인프라가 풍부해야 이탈률이 낮습니다.
신축 또는 리모델링이 잘 된 소형 주택
– 세입자는 내부 컨디션을 많이 봐요. 같은 위치라도 낡은 건물은 공실이 더 많습니다.
과잉 공급 여부 체크
– 근처에 비슷한 오피스텔이 너무 많으면 월세 하락 경쟁이 심해집니다.
– 해당 지역의 최근 분양/입주 물량은 꼭 확인하세요!
💡 입지 분석 팁
네이버 부동산 & 직방으로 월세 시세와 공실률을 미리 파악
‘최근 거래 없음’ 물건이 많으면 수요가 약한 신호
평일 낮 시간대 직접 가서 실제로 사람이 많은지 확인하는 것도 큰 팁!
✅ 정리
수익형 부동산은 ‘수익률 6%’보다 ‘공실률 0%’가 훨씬 안정적인 투자입니다.
입지를 고를 때는 항상 “내가 여기 산다면 살 것 같은가?”를 기준으로 판단하세요.
다음 5편에서는 드디어 마지막!
초보 투자자가 흔히 저지르는 실수와 세금 문제에 대해 정리해볼게요.