오피스텔이나 원룸 투자, “수익률이 6%라더라”는 말을 많이 들어보셨을 거예요.
그런데 그 수치는 대부분 단순 수익률 기준이고, 현실과는 꽤 차이가 있어요.
📌 먼저 용어부터!
단순 수익률
👉 (연간 월세 수입 ÷ 매매가) × 100
예: 1억에 사서 월세 50만 원 받으면
50만 × 12 = 600만 / 1억 = 6% 수익률
자기자본 수익률 (ROI)
👉 (연 순수익 ÷ 실제 투자금) × 100
※ 대출, 공실, 비용 등을 반영한 현실 수익률
📌 실전 계산 예시
매매가: 1억 원
대출: 7천만 원(금리 4%)
내 자본: 3천만 원
월세: 45만 원 (연 495만 원)
이자: 280만 원
관리비/수선/기타: 90만 원
▶ 순수익: 495만 - 280만 - 90만 = 125만 원
▶ 자기자본 수익률 = 125만 / 3천만 × 100 = 4.1%
📌 체크 포인트
✅ ‘단순 수익률’만 보면 안 되고,
✅ 대출금 이자, 공실 기간, 관리비 등을 반드시 포함해 봐야 합니다.
또한, 예상보다 수익이 줄어드는 리스크 구간을 시뮬레이션 해보는 것도 중요해요.
(예: 공실이 2개월 되면? 월세가 40만 원으로 떨어지면?)
💡 Tip!
엑셀로 만들어두면 다른 물건도 쉽게 비교할 수 있어요.
다음 내용으로는 공실을 피하는 입지 선정 꿀팁입니다.
좋은 수익형 부동산의 핵심은 결국 ‘공실 없이 돌리는 힘’이거든요!